Главная arrow Пресса о нас arrow Статья, Журнал «Эксперт Сибирь»  
22.09.2019
Навигация
Главная
Новости
О поселке
Пресса о нас
Документы
Галерея
Ссылки
Статьи
Опрос
Форум
FAQ
Сейчас на сайте
Меню пользователя
Здравствуй, Гость.






Забыли пароль?
Вы не зарегистрированы. Регистрация
Did you miss your activation email?
Статистика
Участников: 1143
Новостей: 186
Ссылок: 40
Статья, Журнал «Эксперт Сибирь» Версия для печати Отправить на e-mail
25.07.2008
Журнал «Эксперт Сибирь»,30 июня- 6 июля 2008 год №26 (214)

Сделай сам!

Статья, Журнал «Эксперт Сибирь»

Недостатки профессионального девелопмента в сфере жилой недвижимости подтолкнули группу новосибирцев к самостоятельному возведению малоэтажного поселка. Комфортную среду обитания, по их мнению, могут создать только опытные жильцы, а не профессиональные застройщики

В начале 2007 года на форуме одного из новосибирских интернет - порталов появилась очередная тема — пользователь просил поделиться личным опытом приобретения земельного участка для постройки индивидуального дома. Обсуждение быстро вышло за рамки частного интереса и вылилось в идею создания целого жилого комплекса. С такой, казалось бы, несерьезной заявки начался, возможно, первый в России проект строительства малоэтажного поселка с развитой инженерной инфраструктурой, школами, больницами и даже рабочими зонами, инициированный не девелоперской компанией, а группой граждан.

Это просто

От первых прочитанных топиков в Интернете впечатление осталось скептическое — обычные, как правило, далекие от конкретных действий форумные разговоры. После того как стало известно, что группа активных участников обсуждения зарегистрировала некоммерческое партнерство (НП) «Вместе», приобрела земельный участок под Новосибирском (100 га — не шутка) и приступила к сбору денежных взносов с желающих вступить в организацию, скепсис только усилился. Или откровенное мошенничество, или утопия о гармонии общинного проживания. Но после знакомства с «форумчанами» и присоединившимися к проекту позже обе версии показались менее убедительными. Людей связывает понятное желание жить в таком месте, где быт и пространство организованы рационально и комфортно — так, как нужно самим поселенцам, а не строителям или муниципалитету. Стремление близко многим, недовольным жилищными условиями, обслуживанием ЖКХ, соседями, пробками. Просто эти обстоятель¬ства горожане привыкли принимать как неизбежную данность и при смене места жительства выбирают из всех зол меньшее. И сложно представить, что правило «сделай сам» применимо к закрытому строительному рынку. Но новосибирцы решили попробовать. В инициативное ядро создания поселения вошли люди, имеющие опыт в менеджменте, управлении проектами и создании бизнесов и, что немаловажно, располагающие определенными активами. Не мечтатели.

Проект строительства поселка Новониколаевский проходит start-up. Подготовлена концепция генплана. Начата процедура перевода сельскохозяйственных угодий в категорию земли для дачного строительства. Сегодня среди вступивших в некоммерческое партнерство участников земельных инициатив «Вместе» более 150 семей. Структура классическая для НП: есть правление, которое ведет основную организаторскую деятельность, но решения принимаются на общих собраниях голосованием всех участников. Есть инициативные группы. Входящие в них активные члены НП готовят предложения по проработке различных задач, объединенных в тематические блоки, — строительные технологии, источники финансирования. Основной способ ежедневной коммуникации — форум в рамках специально созданного сайта. Там можно найти документы для вступления в НП, новости, даты очередных собраний, а также принять участие в дискуссиях. Каждый зарегистрированный член партнер¬ства может внести конструктивные предложения в любую из частей проекта. По словам участников, коллегиальный прин¬цип управления еще ни разу не оборачивался минусом в решении вопросов, а наоборот позволял с большей точностью кристал¬лизовать идеи.

Держатель проекта

Андрей Головин — директор компании «Восточный экспресс». Он был одним из тех, кто наиболее активно обсуждал на интернет- форуме тему строительства поселка. Сейчас он, не покидая основного места работы, является директором НП «Вместе» и его учредителем. «Год назад я просто объединил людей, которые мыслили так же, — вспоминает Андрей Головин. — У меня есть загородный дом, я его построил сам. Он находится в обычном коттеджном поселке. Как и другим, проживающим в таких местах, мне приходится решать стандартные проблемы. Например, непонятно, для чего мы все время сдаем деньги и насколько эффективно они используются. У меня есть семья. А школы там нет. И не будет». Цель всех участников проекта — получить более высокий уровень комфорта, чем тот, что у них есть.

После долгих дебатов о выборе места остановились на территориях, расположенных примерно в 18 км от Новосибирска, вдоль Ордынской трассы (выезд в направлении Павлодара). «На момент запуска ни я, ни кто-то из инициативной группы не сталкивался с земельными вопросами, — подчеркивает Головин. — Первоначально хотели поступить, как многие — идти к властям, просить участок или ждать аукциона. Но причин не ходить и не просить было много». Одну (и основную) Андрей выявил по мере изучения темы: при кажущемся изобилии земли нет. «Для нашего поселка, по расчетам, требовалось не менее 100 гектаров — нам же предлагали какие-то кусочки. Свободные территории вокруг Новосибирска измеряются десятками тысяч гектаров. Но из-за определенных бюрократических проблем власть, даже если захочет нам их дать, сделать этого не сможет». В области в основном сельскохозяйственные угодья. Для того чтобы начать на них строитель¬ство, муниципалитетам, к которым они относятся, для придания им необходимого функционального назначения, необходимо вложить немало средств. У чиновников нет ни денег, ни желания, ни других ресурсов заниматься этим вопросом. Поэтому земля под будущий поселок была выкуплена у крестьян — почти у 20 соб¬ственников фермерских хозяйств. В итоге мозаика сложилась недалеко от сел Ленинское (совхоз Морской) и Верх-Тула, в двух километрах от Обского моря. Инициативная группа зарегистрировала общество с ограниченной ответственностью «Новые земли», которое, по договору поручительства с НП «Вместе», приобретало участки под строительство.

На данный момент цена вхождения новых членов в партнерство зафиксирована на отметке 95 тыс. рублей. За эти деньги участник имеет право, после того как произойдет зонирование территории, получить в аренду 10–15 соток. «Земля в собственность конкретного человека передается только после постройки на ней дома. Это наше основное условие. Оно необходимо, чтобы предотвратить возможную спекуляцию участками. Входной билет в поселок недорогой, поэтому уже сегодня мы сталкиваемся с предложениями частных лиц купить у нас землю для дальнейшей перепродажи, когда территория благоустроенного поселка вырастет в цене».

Проект предусматривает строительство около 400 индивидуальных домов, а также порядка 600 таунхаусов. Для вступления в некоммерческое партнерство сформированы очереди. Поэтапность вхождения определяет возможности выбора земельных участков. «Риски постепенно снижаются. В апреле прошлого года у первых участников не было уверенности в том, смогут ли они купить землю или нет». Люди, которые на это отважились первыми, имеют право выбрать наи¬более привлекательные для себя зоны. Сейчас генплан прорабатывается в СибНИИ градостроительства (Новосибирск). Он определит сроки поквартальной сдачи, а также тип участков и критерии, предъявляемые к их внешнему виду. Андрей поясняет: «Как создать комфортную среду обитания? Она начинается с правильного подхода к зонированию. Дома будут сдаваться комплексно и кварталами, чтобы не получилось, что кому-то придется жить на стройплощадке. Если выбрал участок из зоны первоочередной сдачи — значит, должен уложиться в сроки, определяемые правилами. Мы хотим сделать красивый поселок, поэтому нужно распределить зоны так, чтобы те, кто хочет заниматься огородом, были отдельно — ближе к окраине». Те, кто выбрал землю в центре, должны иметь изящное ограждение, цветник. Определенные ограничения в зависимости от типов участков накладываются и на этажность зданий. «Цель проекта, — подчеркивает Головин, — создать рациональное поселение, в котором будет комфортно жить. Многие люди знакомы друг с другом и планируют соседское проживание. Новые члены появляются в НП на сто процентов по „сарафанному радио“».

Авторское проектирование

Михаил Матюхин и Денис Семушев, директор научно-производственной фирмы «Датакрат-С» и адвокат коллегии адвокатов «Прометей» являются членами правления «Вместе». В проекте их называют «экодомовцами». Михаил и Денис сотрудничали с известной программой «Экодом», включенной в национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Ее разработки будут внедрены на нескольких площадках строительства коттеджных поселков в Новосибирском районе области, в том числе в проекте Новониколаевский.

В развитие поселка экодомовцы привнесли свое видение и практику возведения индивидуальных домов. Три года назад они увлеклись идеей создания жилища, наиболее подходящего для человека. Это был осмысленческий опыт: выяснялось, каким образом в инженерных и архитектурных проектах воплотить идеи наиболее комфортного проживания, эффективного ведения хозяйства, как добиться простоты в строительстве дома и его обслуживании, сократить затраты на энергопотребление и сделать возводимое жилище наиболее безопасным для человека и окружающей среды. Идеи испытывали на экспериментальных образцах — возводили дома с применением различных технологий, в основном энерго¬сберегающих. В новом проекте необходимо соединить два принципа: во-первых, жилье должно быть индивидуальным — это основное отличие дома «на земле» от типового, но в то же время строительство должно быть массовым. Поэтому особый интерес вызывают пенобетонные технологии. «На основе индивидуального проекта (дом может быть любой формы) делается несъемная опалубка из гипсоплит и пенобетонных блоков сразу на несколько домов. После того как она установлена, автомобиль, оборудованный бетономешалкой с барокамерой, едет и заливает в нее пенобетон, — рассказывает Михаил Матюхин. — В варианте с гипсоплитами получается почти идеально ровная стена высокой готовности, которая требует минимальной обработки. Это в разы снижает затраты на внутреннюю отделку». Семушев подчеркивает, что технологии — не первичное: «Наша концепция сформирована из осмысления условий быта человека. А ее реализаций может быть сколько угодно, и они уже придуманы».

Инвестиционный план

Павел Волков специализируется на управлении проектами. Он открывал магазины в «Топ-книге» и филиалы фармацевтической сети «Катрен». Потом задумался о соб¬ственном деле: «У меня классическое советское воспитание, наверное, поэтому я никогда не помышлял об участии в бизнесе. Но уже многое сделал и понял, что пора и вокруг посмотреть. Узнал про поселок. Теперь я только добавляю немножко своего знания в эту команду». Здесь Павел по¬скромничал: его миссия — создание эффективного плана реализации строительства. «Девелопмент — очень закрытый рынок. Пробиться туда, не имея необходимых связей либо хороших денег, чтобы их наработать, довольно проблематично. Поэтому от лица будущих жителей и собственников земли будет выступать специально созданная или победившая в тендере девелоперская компания», — заключает Волков.

Для возведения поселка участникам предстоит пройти несколько этапов (не считая подготовки генплана): перевод участков в категорию земель, пригодных для строительства, межевание, проектирование, обеспечение инженерной подготовкой, подведение коммуникаций и непосредственно строительство.

Источник финансирования первого этапа — это взносы участников некоммерческого партнерства. Общая сумма «входных билетов» в проект направляется на оформление сельскохозяйственных угодий как дачных участков с последующим переводом в земли населенных пунктов, а также на геодезию (межевание обойдется примерно в 5 тыс. на одного участника). Следующий ход — коммуникации. Сейчас рассматривается два варианта привлечения средств. Первый — опять же целевые взносы участников. «Объем средств, который мы предполагаем направить на подведение коммуникаций для 150 семей, составляет 400–500 тысяч рублей в расчете на один участок, — говорит Павел. — Сумма эта довольно критична для многих участников. Один из выходов: общество с ограниченной ответственностью «Новые земли» как собственник земли под залог нераспределенных участков получает кредит. Потом мы его гасим из взносов вновь входящих. Риски же по кредиту полностью ложатся на ООО. Другой вариант: мы выступаем гарантом перед банком для получения потребкредитов для участников НП «Вместе», работаем с ним в качестве корпоративного клиента. В таком случае банк сможет немного снизить ставку. Для будущих жителей поселка это возможность открыть кредитную историю, заслужить доверие кредитора и в дальнейшем рассчитывать на ипотеку на возведение дома. Банк же, начавший сотрудничество на первом этапе, сумеет наработать необходимую базу знаний и предложить наиболее конкурентную программу кредитования не только для нашего поселка, но и для любого организованного малоэтажного строительства. Наличие коммуникаций значительно увеличивает залоговую стоимость земли в будущем, позволяет рассчитывать на то, что банки будут выдавать кредиты более охотно». Оба варианта планируется применять в комплексе.

Члены НП выступают в качестве организованного заказчика, подрядные работы будут выполнять наемные специалисты, которые смогут соответствовать уровню требований и предложить кон¬ку¬рентоспособную цену. В дальнейшем для управления созданной инфраструктурой планируется привлечь профессиональную управляющую компанию. Правление НП также аккумулирует энергию других близких к проекту людей, их способности и профессиональные навыки в прикладных отраслях, которые будут востребованы. «Плюс проекта в том, — говорит Павел, — что в нем задействовано много активных людей, имеющих опыт в бизнесе или специфические знания, которые могут быть нам полезны. Например, для производства стройматериалов можно будет оборудовать в поселке специализированные цеха. Владельцы данного бизнеса даже могут заключить с будущими домовладельцами предварительные договоры инвестирования на покупку у них стройматериалов. В таком случае больше шансов получить кредит на развитие производства у банка или оборудование в лизинг. Вообще, массовое строительство малоэтажного жилья дает почву для создания малого бизнеса не только в строительстве, но и еще много других вариантов в сфере обслуживания, в торговле, сервисе. Планируемый нами размер поселка — это рынок сбыта, позволяющий существовать конкурирующим малым бизнесам, например, двум-трем парикмахерским, нескольким торговцам овощами-фруктами, не говоря уже об отделочниках и дизайнерах итерьеров». В проекте много владельцев и руководителей ИТ-бизнеса. Некоторые из них намерены перенести часть офисов в поселок — создать своего рода технопарк из компаний, работа которых возможна удаленно от центра города. На месте будущего проживания также планируется разместить другие виды бизнеса из сферы услуг. На сайте один из видных представителей типографского дела в Новосибирске — также член некоммерческого партнерства — признался, что всегда мечтал иметь свою пивоварню и хотел бы установить ее в центре Новониколаевского.

Непоточное производство

Риск заморозки проекта в равной степени несут все участники «Вместе», так как по уставу некоммерческого партнерства права и обязанности у всех вступивших в него одинаковые. На данный момент, по заверениям организаторов, при желании члена НП выйти из проекта он получает полную сумму взноса обратно. Но в уставе организации сказано, что лица, вышедшие из членов НП, не вправе требовать возвращения взносов и каких-дибо расходов, связанных с их деятельностью в партнерстве. В дальнейшем, при «обрастании» партнерства обязательствами, неудачный исход дела позволит вернуть только те средства, которые останутся после расчета с кредиторами и продажи земли.

Андрей Головин и команда управленцев намерены добиваться создания на базе поселения отдельного муниципального образования, для того чтобы иметь доступ к бюджетной базе, формируемой из налогов своих жителей, и самим определять ее расходование. С Новониколаевским они надеются войти в нацпроект «Доступное и комфортное жилье» как «пилотом» общественного поселка. По их мнению, этот опыт в дальнейшем можно было бы использовать как модель реализации подобных проектов. Пока с тезисом легче поспорить, чем согласиться. Если сама идея общественного поселения весьма интересна и отражает качественный рост активности и развития российского жильца, то механизмы ее осуществления пока довольно размыты. Одним из основных стопоров в популяризации такой практики может быть решение земельного вопроса, в том числе участие власти в выделении участков, а также способов проверки надежности граждан, входящих в инициативные группы. Каким чудом новосибирским «общественникам» удалось скупить разрозненные земли у частных владельцев на одной внушительной площади, остается загадкой. Возможно, речь идет об удачном стечении обстоятельств. Но надеяться на регулярное выпадение счастливого случая в поточном использовании общественной технологии не приходится.

Ирина Кичкайло

Источник

 
< Пред.   След. >
Новости по дорогам

(14/12) Чистые дороги на 14.12.2010

Северо-Западный, Дачная, Ермака, D50, D61, Спортивная, Солнечная, Прибрежная, Лесная до КТПН, Радужная и Строителей до дома Виктора....